ÉVICTION POUR AGRANDISSEMENT, SUBDIVISION OU CHANGEMENT D'AFFECTION
Vous avez reçu un avis d'éviction pour agrandissement, subdivision ou changement d'affectation? Cette section vous donne une bonne base d'information avant de nous contacter, afin d'avoir tous les renseignements nécessaires pour la défense de vos droits.
ATTENTION! MORATOIRE SUR LES ÉVICTIONS POUR AGRANDISSEMENT, SUBDIVISION OU CHANGEMENT D'AFFECTATION
Depuis le 22 mai 2024 et jusqu'au 22 mai 2027, il n'est plus possible pour les propriétaires d'évincer un-e locataire pour un agrandissement, une subdivision ou un changement d'affectation. Le gouvernement provincial impose un moratoire de 3 ans sur ce type d'éviction. Le moratoire est levé si le taux d'inoccupation remonte à 3% pour l'ensemble du Québec.
Si votre propriétaire vous envoi tout de même un avis d'éviction pour agrandissement, subdivision ou changement d'affection; vous avez le droit de refuser, et le Tribunal administratif du logement ne pourra accorder l'éviction, considérant le moratoire! Ne pas répondre à tel avis équivaut aussi à un refus de quitter. Par contre, si vous souhaitez quitter, nous vous recommandons fortement de négocier une indemnité de départ qui correspond minimalement aux indemnités qu'octroie le Tribunal administratif du logement dans ce type d'éviction. Voir la section AUDIENCE de cette page.
Prenez note que ce moratoire ne concerne pas les reprises de logement ou les expulsions de locataire pour un manquement aux obligations (non-paiement de loyer, non respect du bail, etc).
Informations de base
Une éviction, c’est quand un-e propriétaire évince un-e locataire de son logement pour le subdiviser, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation.
-
La subdivision du logement implique de réduire la grandeur d’un logement. Par exemple, j’habite un 7½ et le-la propriétaire veut le transformer en deux 3½. Le terme subdivision suppose une multiplication de logements. On modifie le nombre de logements pour en faire plusieurs. Dans ce contexte, lorsqu’on modifie les dimensions intérieures d’un même logement, il ne peut s’agir d’une réelle subdivision au sens de la loi, car il n’y a pas multiplication de logement.
-
L’agrandissement substantiel est l’inverse de la subdivision. Exemples : transformer deux 3½ en un 6½ ou ajouter une pièce. La forme du logement change.
-
Le changement d’affectation engage le-la propriétaire à changer la nature du logement. Ceci implique de changer la vocation du logement, par exemple, passer d’un logement résidentiel à un local commercial ou un bureau.
L’article 1959.1 qui vise à protéger les locataires aîné-e-s :
Êtes-vous :
• Âgé-e de 70 ans ou plus?
• Locataire depuis au moins 10 ans dans votre logement?
• Une personne à faible revenu? ( basé sur les critères d'admissibilité pour un HLM, voir l'Office municipal d'habitation de votre municipalité)
L’article 1959.1 du Code civil du Québec indique que la personne propriétaire ne peut évincer un-e locataire ou son-sa conjoint-e qui, au moment de l’éviction pour agrandissement, subdivision ou changement d'affectation, rempli toutes ses conditions.
Les délais pour recevoir un avis d'éviction
Bail de plus de 6 mois
L'avis doit être envoyé au moins six mois avant la fin du bail
Bail de 6 mois ou moins
L’avis doit être envoyé au moins un mois avant la fin du bail
Bail indéterminé
L’avis doit être envoyé 6 mois avant la date souhaitée de reprise
Le contenu de l'avis
L’avis doit contenir :
-
La date prévue pour l’éviction, si votre bail est à durée indéterminée. Pour les baux de plus de 12 mois, l’éviction prend généralement effet à la fin du bail.
-
Le nom du ou de la locataire et l’adresse concernée.
-
Le motif, c’est-à-dire le type d’éviction : est-ce pour une subdivision, un agrandissement substantiel ou un changement d’affection?
ATTENTION!
Le ou la propriétaire doit:
-
Être propriétaire de l’immeuble au moment d’envoyer l’avis;
-
Il ou elle peut être une personne physique ou une personne morale (comme une compagnie, contrairement à la reprise)
Répondre à l’avis d'éviction
Indépendamment de la durée du bail, la personne locataire dispose d’un délai d’un mois pour envoyer au propriétaire sa réponse à l’avis d'éviction. Ce délai débute à la date de réception de l’avis. Il est toujours préférable d’envoyer sa réponse par courrier recommandé.
Si la personne locataire ne donne aucune réponse dans le délai d’un mois, elle est réputée avoir refusé de quitter.
À la suite du refus de la personne locataire de quitter le logement, c’est au ou à la propriétaire d’aller faire une demande au Tribunal administratif du logement (TAL).
Le ou la propriétaire dispose d’un délai d’un mois à compter du refus de la personne locataire pour déposer une demande d'éviction pour agrandissement, subdivision ou changement d'affectation du logement au TAL.
Cliquez ici pour un modèle de réponse à l'avis d'éviction
L'audience en éviction
Si le ou la propriétaire ouvre un dossier au Tribunal administratif du logement (TAL), vérifiez si vous êtes admissible à l'aide juridique ou si vous souhaite faire appel à un-e avocat-e privé-e. Vous pouvez aussi vous représenter seul-e. Contactez InfoLogis Mauricie pour de l'information sur votre préparation d'audience.
Le ou la propriétaire doit démontrer lors de l'audience:
-
Qu’il entend réellement évincer le ou la locataire du logement pour la fin mentionnée dans l’avis;
-
Qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins;
-
Que la réglementation municipale permet de subdiviser le logement, de l’agrandir ou d’en changer l’affectation.
Si vous acceptez l'éviction ou que le TAL l'accorde, le ou la propriétaire doit payer aux locataires évincés des frais raisonnables de déménagement ainsi qu’une indemnité équivalente à 1 mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue du logement par le ou la locataire, laquelle ne peut toutefois excéder un montant représentant 24 mois de loyer ni être inférieure à un montant représentant 3 mois de loyer. Si le ou la locataire considère que le préjudice qu’il subit justifie une indemnité plus élevée, il peut s’adresser au Tribunal pour en faire fixer le montant. À moins que le Tribunal n’en décide autrement, l’indemnité est payable à l’expiration du bail et les frais de déménagement le sont, sur présentation de pièces justificatives.
Le recours en éviction de mauvaise foi
Que l'éviction ait eu lieu à la suite d’une entente à l’amiable ou à la suite d’une autorisation du Tribunal administratif du logement (TAL), la personne locataire garde un droit après son déménagement, à savoir le droit de poursuivre le, la propriétaire pour éviction de mauvaise foi.
En effet, dans le cas où la ou le propriétaire n’utilise pas le logement pour les fins mentionnées dans l’avis d’éviction, il est probable que le ou la propriétaire n’avait pas réellement l’intention de transformer le logement. La personne locataire peut alors déposer une demande au TAL.
Une personne locataire qui veut se battre jusqu’au bout pourra obtenir non seulement des dommages intérêts supplémentaires, mais aussi des dommages punitifs. Les locataires ont 3 ans pour porter plainte contre le propriétaire ayant fait une une éviction de mauvaise foi.