Informations de base
La période des hausses de loyer rime avec renouvellement de bail. La durée d'un bail peut être indéterminée, de moins de 12 mois ou de 12 mois et plus. Un bail, tant verbal que écrit, se renouvelle automatique à son échéance. Cependant, votre propriétaire a le droit de vous faire parvenir un avis de modification au bail et/ou de hausse de loyer dans des délais précis, voir plus bas. Donc, même un nouveau propriétaire doit respecter les délais de transmission d'une hausse de loyer ou de modification de bail. Un tel avis doit être écrit et est valide une fois par année.
Pourquoi dit-on avis de modification de bail?
La hausse de loyer est en soit une demande de modification de bail. Par contre, il est possible que cet avis demande d'autres types de changements au bail; retrait d'un stationnement inclus au bail, nouvelle interdiction de fumer ou d'avoir des animaux, coût du chauffage à la charge du locataire, etc.
Pour l'augmentation de loyer, il n'y a pas de pourcentage prédéfinis pour l'ensemble des logements du Québec. C'est du cas par cas, car la hause de loyer se basent sur les dépenses et revenus admissible du propriétaire pour l'année précédente. Le Tribunal administratif du logement (TAL) publie chaque année en janvier les indices d'augmentation, qui peut nous donner une idée d'une hausse de loyer raisonnable sans considérer des travaux majeurs, une hausse importante de frais d'assurances, de taxes foncières, d'entretien ou de gestion.
Sachez que, malgré les besoins en réparation ou autres problèmes dans votre logement, la loi accorde une hausse de loyer tout de même. Les locataires devraient utiliser d'autre recours. Visitez la section Salubrité-réparation.
Les délais pour recevoir une hausse de loyer
Bail de 12 mois ou plus
L'avis doit être envoyé de 3 à 6 mois avant la fin du bail. Ex. pour un bail se terminant le 30 juin, l'avis doit être envoyé entre le 1er janvier et le 31 mars.
Bail de 12 mois ou moins
L'avis doit être envoyé de 1 à 2 mois avant la fin du bail. Ex. pour un bail de 6 mois se terminant le 31 mai, l'avis doit être envoyé entre le 1er mars et le 30 avril.
Bail indéterminé
L'avis doit être envoyé de 1 à 2 mois avant la modification demandée.
Comment estimer une hausse de loyer ?
Avant de refuser une hausse de loyer, nous suggérons aux locataires d'estimer si l'augmentation est abusive ou non. InfoLogis Mauricie peut vous aider à estimer votre hausse de loyer. Nous prenons en compte 3 critères publis; l'indice relié au chauffage, les taxes municipales et les taxes scolaires. Si des travaux majeurs ont été fait dans l'immeuble et qui profitent à tous (toit, brique, balcon commun, aires communes, etc) ou dans votre propre logement, nous essayons en estimer les coûts pour l'inclure dans l'estimation. Prenez note qu'un calcul complet d'une hausse de loyer prend en compte 18 informations détenues par votre propriétaire, dont seulement 3 sont publiques.
C'est pourquoi les outils que nous utilisons sont uniquement des estimations. Vous pouvez demander plus d'information à votre propriétaires sur l'augmentation de ses dépenses incluses dans la hausse de loyer ou lui offrir de négocier, mais il n'a pas d'obligation légale le faire.
Pour toutes questions ou de l'aide pour faire l'estimation, n'hésitez pas à nous contacter!
Comment contester une hausse de loyer ?
Quand vous recevez une hausse de loyer, vous avez un mois pour répondre suivant la réception de l'avis. Ne pas répondre équivaut à une acception de l'augmentation et/ou modification de bail. Si vous refusez, il est important d'avoir une preuve que vous avez envoyé votre refus dans le mois qui suit la réception de l'augmentation, comme un courrier recommandé ou une remise en main propre avec la signature datée du propriétaire ou du gestionnaire sur une copie que vous conserverez.
Vous avez trois choix: Accepter, refuser et renouveler le bail, ou quitter à la fin du bail. SI vous voulez déménager, il faut donc informer le propriétaire dans le mois qui suit la réception de l'avis d'augmentation.
Il est possible de refuser une hausse de loyer mais d'acceptez une autre modification au bail, par exemple: Je refuse la hausse de loyer de 75$ mais j'accepte que le bail devienne non-fumeur.
Cliquez ici pour un modèle de refus d'augmentation de loyer
Après votre refus, que ce passe-t-il?
La fixation du loyer au TAL
Après avoir reçu votre refus d'augmentation de loyer et de modification au bail, le propriétaire à un mois pour déposer au TAL une demande en fixation de loyer. Il doit vous donner une copie de la demande dans les 45 jours de son ouverture. Si le propriétaire n'ouvre pas de dossier en fixation au Tribunal, votre bail se renouvellera aux même conditions et montant de loyer. Par la suite, le TAL vous fera parvenir par la poste régulière un avis de convocation à l'audience. Sachez que le délai d'attente pour une audience en fixation de loyer peut prendre plusieurs mois, parfois plus d'un an. En attendant, vous payez le même montant de loyer. Par contre, une fois le jugement en fixation rendu, vous aurez un mois pour payer la rétroaction.
Le TAL utilisera le dossier de Renseignement nécessaires (RN) que le propriétaire doit produire avant l'audience pour fixer le loyer. Le dossier RN comportes les factures des dépenses et le revenus de l'immeuble pour l'année précédente. Vous avez le droit de le consulter avant l'audience, pour voir si vous avez des interrogations à soulever en audience (ex. une facture pour travaux sur le toit qui ne concerne pas votre immeuble).
Que ce passe t-il si vous n'avez pas reçu d'avis d'augmentation de loyer?
Une fois les délais prescrit par loi pour l'envoi de ce type d'avis, votre bail se renouvellement automatiquement aux mêmes conditions et montant de loyer.
ATTENTION!
Si vous souhaitez déménager sans avoir reçu d'avis de hausse, vous devez informer le propriétaire du non-renouvellement du bail dans les mêmes délais: 3 à 6 mois avant la fin d'un bail de 12 mois ou plus, 1 à deux mois avant la fin d'un bail de moins de 12 mois, et 1 à 2 mois avant le départ souhaité pour un bail à duré indéterminé.